{"id":43027,"date":"2021-11-10T17:59:52","date_gmt":"2021-11-10T22:59:52","guid":{"rendered":"https:\/\/revistazetta.com\/?p=43027"},"modified":"2021-11-10T18:00:07","modified_gmt":"2021-11-10T23:00:07","slug":"bancos-deben-asumir-costo-de-estudios-de-titulos-y-avaluos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistazetta.com\/?p=43027","title":{"rendered":"Bancos deber\u00e1n asumir costo de estudios de t\u00edtulos y aval\u00faos"},"content":{"rendered":"
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Bogot\u00e1, 10 de noviembre de 2021.-<\/strong> \u00abTrasladar los costos de los aval\u00faos t\u00e9cnicos y estudios de t\u00edtulos a las entidades financieras en operaciones de cr\u00e9dito de vivienda individual y familiar de largo plazo y liberar de esa carga a los deudores\/locatarios, constituye no solo una medida de conveniencia social y econ\u00f3mica, sino de razonabilidad jur\u00eddica\u00bb.<\/span><\/p>\n

Este es uno de los sustentos en los que se basa el representante Yamilito Arana para radicar este proyecto de ley, para proteger el bolsillo de los usuarios y poner a los bancos a responder por los costos que corresponden a su ejercicio financiero.<\/span><\/p>\n

Arana promovi\u00f3 la idea entre varios congresistas y a la radicaci\u00f3n del proyecto se sum\u00f3 la senadora Nadia Blel Scaff as\u00ed como los representantes bolivarenses Jorge Benedetti y Silvio Carrasquilla, lo mismo que Adriana Maqgali Matiz Vargas, Buenaventura Le\u00f3n, Mar\u00eda Cristina Soto de G\u00f3mez, Wadith Manzur Imbett, Modesto Aguilera Vides, Salim Villamil Quessep, Armando Antonio Zabara\u00edn D’Arce y C\u00e9sar Lorduy Maldonado.<\/span><\/p>\n

\u00abHay que ponerle l\u00edmites a las entidades que abusan de los colombianos, no es justo que pongan a pagar a las personas que buscan cr\u00e9ditos hipotecarios unos estudios de aval\u00fao, requisitos que colocan los mismos bancos\u00bb, declar\u00f3 el congresista Arana Padau\u00ed.<\/p>\n

Esta es la exposici\u00f3n de motivos del proyecto de ley:<\/strong><\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

PROYECTO DE LEY __ DE 2021<\/em><\/span><\/p>\n

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\u201cPor la cual se modifica el r\u00e9gimen de financiaci\u00f3n de vivienda individual y familiar de largo plazo en lo relativo al pago de costos de aval\u00faos t\u00e9cnicos y de estudio de t\u00edtulos\u201d.<\/em><\/span><\/p>\n

EXPOSICI\u00d3N DE MOTIVOS 1. Consideraciones preliminares<\/em><\/span><\/p>\n

De acuerdo con las disposiciones constitucionales (Art. 335), \u201clas actividades financiera, burs\u00e1til, aseguradora y cualquier otra relacionada con el manejo, aprovechamiento e inversi\u00f3n de los recursos de captaci\u00f3n (…) son de inter\u00e9s p\u00fablico y \u00fanicamente pueden ser ejercidas previa autorizaci\u00f3n del Estado, conforme a la ley, la cual regular\u00e1 la forma de intervenci\u00f3n del Gobierno en estas materias y promover\u00e1 la democratizaci\u00f3n del cr\u00e9dito\u201d. No obstante, esta norma debe interpretarse de forma sistem\u00e1tica con lo dispuesto por el art\u00edculo 333 Superior, que en referencia a la libertad contractual y la autonom\u00eda privada en materia de contrataci\u00f3n se\u00f1ala: \u201cla actividad econ\u00f3mica y la iniciativa privada son libres, dentro de los l\u00edmites del bien com\u00fan\u201d.<\/em><\/span><\/p>\n

En tal sentido, una de las finalidades de la intervenci\u00f3n del Estado en estas actividades es la de contribuir a la democratizaci\u00f3n del cr\u00e9dito, permitiendo que m\u00e1s personas puedan acceder de una manera r\u00e1pida y efectiva al sector financiero y comercial para suplir necesidades y mejorar su nivel de vida.<\/em><\/span><\/p>\n

Este prop\u00f3sito se encuentra fundamentado, en primer lugar, en el hecho de ser el sector financiero el principal soporte de cualquier sistema econ\u00f3mico a nivel nacional y mundial, y, en segundo lugar, en la necesidad que tiene el Estado de acercar el cr\u00e9dito financiero a todos los ciudadanos sin discriminaci\u00f3n alguna, especialmente a aquellos que se encuentran en desventaja por causa de la pobreza y la falta de oportunidades.<\/em><\/span><\/p>\n

En ese sentido, las instituciones financieras cumplen un importante papel que le asigna el Estado, que es el de recaudar el ahorro p\u00fablico e incentivar el mejoramiento econ\u00f3mico de las familias y las empresas, mediante el otorgamiento de cr\u00e9ditos facilitadores de actividades econ\u00f3micas, o bien para la adquisici\u00f3n de vivienda nueva o mejoramiento de la misma que dignifiquen la vida de las personas.<\/em><\/span><\/p>\n

No obstante, a pesar del esfuerzo que se ha venido haciendo en Colombia para la democratizaci\u00f3n del cr\u00e9dito, este prop\u00f3sito se ve minimizado por un complejo espectro de barreras de acceso, siendo la m\u00e1s importantes la insuficiencia de ingresos que afecta a m\u00e1s del 60% de los ciudadanos, situaci\u00f3n que les impide ser sujetos de cr\u00e9dito de los intermediarios financieros.<\/em><\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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En lo que tiene que ver con el acceso al cr\u00e9dito de vivienda individual y familiar, sin duda alguna la problem\u00e1tica del financiamiento tiene que ver con la escasa oferta de cr\u00e9dito del sistema financiero debido a la situaci\u00f3n de pobreza de la poblaci\u00f3n y los altos \u00edndices de informalidad laboral que afecta la econom\u00eda. Un estudio del Banco Interamericano de Desarrollo \u2013BID, se\u00f1ala que la compra de una vivienda no solo es la decisi\u00f3n de inversi\u00f3n m\u00e1s importante de la mayor\u00eda de la poblaci\u00f3n, sino que, adem\u00e1s, depende de manera cr\u00edtica de la disponibilidad de cr\u00e9dito. \u201cPor lo general se asume que una familia no deber\u00eda gastar m\u00e1s del 30% de sus ingresos en pagar un pr\u00e9stamo hipotecario, de modo de no afectar sus otras necesidades b\u00e1sicas. Si se considera una tasa de inter\u00e9s real del 6% para la compra de una vivienda b\u00e1sica a un precio de US$15.000, el 19% de los hogares no podr\u00eda acceder a la misma en el mercado formal (BID. Dom\u00ednguez, et. alt. 2017).<\/em><\/span><\/p>\n

En cuanto a la informalidad laboral, la Organizaci\u00f3n Internacional del Trabajo \u2013OIT se\u00f1ala que la incapacidad de documentar los ingresos es un requisito previo que muchas veces impide tener acceso al mercado hipotecario. \u201cSi un hogar no puede demostrar sus fuentes de ingreso, no logra acceder a las formas tradicionales de financiamiento para adquirir o construir una vivienda. De esta manera, la informalidad laboral previene al sistema financiero tradicional de atender a un gran n\u00famero de familias, dado que se estima que el 50% de los trabajadores de Am\u00e9rica Latina y el Caribe se encuentra en el mercado informal\u201d (OIT, 2016).<\/em><\/span><\/p>\n

Frente a esa problem\u00e1tica se ha venido legislando y concertando con el sector financiero para reducir las causas de las restricciones crediticias, lo que ha implicado poner en marcha programas que incluyen subsidios al pago inicial y la tasa de inter\u00e9s, seguros de hipotecas y asistencia t\u00e9cnica. No obstante, estas facilidades a\u00fan no resultan suficientes para expandir los \u00edndices de democratizaci\u00f3n del cr\u00e9dito, pues existen gastos de tr\u00e1mite, adicionales al pago de impuestos notariales y de registro que deben ser compartidos entre el deudor\/locatario y la entidad financiera, observ\u00e1ndose una evidente desproporci\u00f3n de las cargas econ\u00f3micas entre las partes, que muchas veces impiden el acceso al cr\u00e9dito de vivienda individual y familiar.<\/em><\/span><\/p>\n

Estas onerosas cargas est\u00e1n representadas en el pago de costos de aval\u00faos t\u00e9cnicos y de estudio de t\u00edtulos, las cuales, de aprobarse este proyecto de ley, estar\u00edan a cargo de los establecimientos de financiaci\u00f3n de cr\u00e9ditos de vivienda individual y familiar de largo plazo.<\/em><\/span><\/p>\n

2. Requisitos condicionantes del cr\u00e9dito de vivienda individual de largo plazo<\/em><\/span><\/p>\n

La Ley 546 de 1999 cre\u00f3 en Colombia un sistema especializado de financiaci\u00f3n de vivienda individual de largo plazo basado en instrumentos de ahorro destinado a dicha financiaci\u00f3n, y dict\u00f3 medidas relacionadas con los impuestos y otros costos vinculados a la construcci\u00f3n y negociaci\u00f3n de vivienda. Para ello le asign\u00f3 la competencia al Gobierno<\/em><\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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Nacional de fijar las condiciones necesarias para hacer efectivo el derecho constitucional a la vivienda digna, de conformidad con los siguientes objetivos y criterios:<\/em><\/span><\/p>\n

1. Proteger el patrimonio de las familias representado en vivienda.<\/em><\/span><\/p>\n

2. Proteger y fomentar el ahorro destinado a la financiaci\u00f3n y a la construcci\u00f3n de vivienda, manteniendo la confianza del p\u00fablico en los instrumentos de captaci\u00f3n y en los establecimientos de cr\u00e9dito emisores de los mismos.<\/em><\/span><\/p>\n

3. Proteger a los usuarios de los cr\u00e9ditos de vivienda.<\/em><\/span><\/p>\n

4. Propender por el desarrollo de mecanismos eficientes de financiaci\u00f3n de vivienda a largo plazo.<\/em><\/span><\/p>\n

5. Velar para que el otorgamiento de los cr\u00e9ditos y su atenci\u00f3n consulten la capacidad de pago de los deudores.<\/em><\/span><\/p>\n

6. Facilitar el acceso a la vivienda en condiciones de equidad y transparencia.<\/em><\/span><\/p>\n

7. Promover la construcci\u00f3n de vivienda en condiciones financieras que hagan asequible la vivienda a un mayor n\u00famero de familias.<\/em><\/span><\/p>\n

8. Priorizar los programas y soluciones de vivienda de las zonas afectadas por desastres naturales y actos terroristas.<\/em><\/span><\/p>\n

Esta norma define el cr\u00e9dito de vivienda individual a largo plazo como el otorgado a personas naturales orientado a financiar la compra de vivienda nueva o usada o la construcci\u00f3n de una unidad habitacional, as\u00ed como la operaci\u00f3n de leasing habitacional destinada a la adquisici\u00f3n de vivienda familiar. El contrato de leasing financiero consiste en la entrega que una entidad autorizada hace a un locatario de la tenencia de un inmueble para destinarlo exclusivamente al uso habitacional y al goce de su n\u00facleo familiar, a cambio del pago de un canon peri\u00f3dico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si este \u00faltimo decide ejercer la opci\u00f3n de adquisici\u00f3n pactada a su favor y paga su valor.<\/em><\/span><\/p>\n

El art\u00edculo 3o de dicha norma, reemplaz\u00f3 el anterior sistema de financiaci\u00f3n de viviendas a trav\u00e9s de Unidades de Poder Adquisitivo Constante-UPAC por el de Unidad de Valor Real \u2013UVR, definiendo \u00e9sta como \u201cuna unidad de cuenta que refleja el poder adquisitivo de la moneda, con base exclusivamente en la variaci\u00f3n del \u00edndice de precios al consumidor certificada por el DANE\u201d.<\/em><\/span><\/p>\n

3. Cargas al usuario del sistema financiero en cr\u00e9ditos de vivienda<\/em><\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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El numeral 4o del art\u00edculo 17 ib\u00eddem, establece entre las condiciones generales para el otorgamiento de los cr\u00e9ditos: \u201c4. Estar garantizados con hipotecas de primer grado constituidas sobre las viviendas financiadas\u201d. Asimismo, el numeral 9 consagra: \u201cPara su otorgamiento, el establecimiento de cr\u00e9dito deber\u00e1 obtener y analizar la informaci\u00f3n referente al respectivo deudor y a la garant\u00eda, con base en una metodolog\u00eda t\u00e9cnicamente id\u00f3nea que permita proyectar la evoluci\u00f3n previsible tanto del precio del inmueble, como de los ingresos del deudor, de manera que razonablemente pueda concluirse que el cr\u00e9dito durante toda su vida, podr\u00eda ser puntualmente atendido y estar\u00eda suficientemente garantizado\u201d.<\/em><\/span><\/p>\n

Estas dos condiciones, actualmente vigentes, conllevan para el deudor\/locatario el pago de costos por aval\u00faos t\u00e9cnicos y por estudios de t\u00edtulos. Estas cargas se suman al deber que tiene \u00e9ste de compartir los costos de derechos notariales y de registros con ocasi\u00f3n de la constituci\u00f3n o modificaci\u00f3n de grav\u00e1menes hipotecarios, los cuales, acorde con el art\u00edculo 31 de la 546 de 1999, se liquidan sobre el cuarenta por ciento (40%) de la tarifa ordinaria aplicable.<\/em><\/span><\/p>\n

Costos de aval\u00faos t\u00e9cnicos<\/em><\/span><\/p>\n

Como se mencion\u00f3, la Ley 546 de 1999 establece como la firma de contratos o pagar\u00e9s que se suscriban con el objeto de financiar la adquisici\u00f3n o construcci\u00f3n de vivienda y\/o su mejoramiento, as\u00ed como las reestructuraciones sobre los mismos, la de garantizar la capacidad de pago por parte del deudor. Para esto, los establecimientos de cr\u00e9dito deben obtener y analizar la informaci\u00f3n referente al respectivo deudor y a la garant\u00eda, con base en una metodolog\u00eda t\u00e9cnicamente id\u00f3nea que permite proyectar la evoluci\u00f3n previsible tanto del precio del inmueble, como de los ingresos del deudor, de manera que razonablemente pueda concluirse que el cr\u00e9dito durante toda su vida, podr\u00eda ser puntualmente atendido y estar\u00eda suficientemente garantizado.<\/em><\/span><\/p>\n

Para ello, el numeral 4 del art. 17 de dicha ley dispone que el bien inmueble que se financia constituye una garant\u00eda. La valoraci\u00f3n de \u00e9ste debe hacerse a trav\u00e9s de un aval\u00fao que debe realizarse de manera independiente y objetiva acorde con las disposiciones que regulan la actividad del avaluador contenidas en la Ley 1673 de 2013 \u201cPor la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones\u201d y las que la complementan.<\/em><\/span><\/p>\n

En Colombia no existe un criterio definido y unificado para estimar el costo de realizaci\u00f3n de un aval\u00fao inmobiliario. En el \u00e1mbito particular se aplican distintas metodolog\u00edas, donde cada una de ellas presenta criterios particulares sin existir consenso al respecto, lo que conlleva a que se presenten m\u00faltiples resultados y un mismo n\u00famero de opciones para que el cliente pueda decidir cu\u00e1l de estas alternativas tomar, siendo la tendencia escoger la de menor cuant\u00eda. La Ley 1673 de 2013 que regula la actividad del avaluador en Colombia no menciona el tema de honorarios. Generalmente las normas existentes se centran en el desarrollo de los aval\u00faos inmobiliarios en el marco de la Ley 388 de 1997 (Ley de Desarrollo Territorial o Ley de los POT).<\/em><\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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No obstante, en la pr\u00e1ctica general, se tiene establecida una tarifa base de 1 x 1.000 que se aplica al resultado del aval\u00fao, la cual es negociable dependiendo del tipo de activo a avaluar.<\/em><\/span><\/p>\n

En el caso de las instituciones financieras, la tasa de cobro del aval\u00fao var\u00eda. En todo caso, este coste es asumido por el deudor\/locatario.<\/em><\/span><\/p>\n

Costos de estudios de t\u00edtulos<\/em><\/span><\/p>\n

En los procesos de financiaci\u00f3n de un inmueble a trav\u00e9s de un cr\u00e9dito, sea \u00e9ste hipotecario o de leasing, luego del an\u00e1lisis de la capacidad de pago del solicitante y de la exigencia del aval\u00fao comercial, las entidades crediticias exigen la elaboraci\u00f3n de un estudio de t\u00edtulos sobre el inmueble que se pretende dar como garant\u00eda para el pago de la obligaci\u00f3n. Estos estudios los realizan abogados especialistas en la materia y consisten en el an\u00e1lisis que se realiza sobre los diferentes t\u00edtulos que tienen lugar para la hipoteca de un inmueble, con el fin de que se verifique que \u00e9ste se encuentra libre de vicios y de ciertos grav\u00e1menes, garantizando a la entidad financiera salvaguardar su patrimonio.<\/em><\/span><\/p>\n

Los bancos y entidades crediticias en general tienen sus propias pol\u00edticas para el procedimiento de elaboraci\u00f3n de los estudios de t\u00edtulos para bienes inmuebles. La mayor\u00eda de estos par\u00e1metros, m\u00e1s que obedecer a razones jur\u00eddicas, obedecen a directrices de la entidad financiera con el fin de facilitar y dar agilidad al proceso de legalizaci\u00f3n de un cr\u00e9dito y de su consecuente materializaci\u00f3n en el mundo jur\u00eddico, a trav\u00e9s de una constituci\u00f3n de hipoteca o de un leasing en cualquiera de sus modalidades<\/em><\/span><\/p>\n

De acuerdo con ASOBANCARIA, el valor del estudio de t\u00edtulo var\u00eda dependiendo del banco. Sin embargo, se estima que su costo es del 0,12 % sobre el valor del inmueble, el cual debe ser asumido por el deudor hipotecario.<\/em><\/span><\/p>\n

4. Equidad y proporcionalidad en las cargas de cr\u00e9ditos hipotecarios<\/em><\/span><\/p>\n

Trasladar el costo de los aval\u00faos t\u00e9cnicos y de estudios jur\u00eddicos de t\u00edtulos del deudor\/locatario al acreedor crediticio hipotecario del sistema financiero colombiano, es el principal prop\u00f3sito de este proyecto de ley. Esta decisi\u00f3n tiene como finalidad superior la de introducir en la legislaci\u00f3n colombiana regulatoria del cr\u00e9dito de vivienda unipersonal y familiar de largo plazo, un criterio de equidad y proporcionalidad en las cargas que representan los costos de tr\u00e1mite del mismo, lo cual contribuir\u00eda avanzar hacia una verdadera democratizaci\u00f3n en el acceso del cr\u00e9dito de vivienda y hacia la eliminaci\u00f3n progresiva del cr\u00e9dito informal.<\/em><\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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De hecho, la expedici\u00f3n de la Ley 546 de 1999 signific\u00f3 un gran avance en esta materia al prohibir a los prestamistas financieros que consideren la raza, color, nacionalidad, religi\u00f3n, sexo, tipo de familia, o discapacidad en la asignaci\u00f3n pr\u00e9stamoshipotecariospara residencias, lo que significa que el pr\u00e9stamo equitativo garantiza las mismas oportunidades de pr\u00e9stamos a todo el mundo.<\/em><\/span><\/p>\n

Igualmente, la Ley 546 de 1999 reduce la eventualidad de los llamados \u201cpr\u00e9stamos depredadores\u201d que representan una pr\u00e1ctica inapropiada de pr\u00e9stamo de vivienda especialmente en el mercado extra bancario, pues eliminan los principios de equidad y proporcionalidad al establecer cargas de costos excesivos, innecesarios y\/o inequitativos, que para los sectores de poblaci\u00f3n menos pudientes representan barreras de acceso al cr\u00e9dito de vivienda de largo plazo o altos riesgos de perder sus viviendas.<\/em><\/span><\/p>\n

Teniendo en cuenta que los pr\u00e9stamos de alto riesgo desempe\u00f1an una funci\u00f3n considerable y leg\u00edtima en el mercado actual de pr\u00e9stamos hipotecarios, y que es necesario garantizar a las entidades financieras el rescate de su inversi\u00f3n con tasas de rentabilidad razonables, y que \u00e9stos tienden a tener un mayor costo y algunas veces tienen condiciones menos favorables que los pr\u00e9stamos del mercado extra bancario, tambi\u00e9n es necesario reducir la carga econ\u00f3mica de los mismos para sus consumidores. Dos de estas cargas est\u00e1n representadas en los costos de aval\u00faos t\u00e9cnicos y los costos de estudios de t\u00edtulos, que deben ser pagados por el deudor\/locatario.<\/em><\/span><\/p>\n

En efecto, es evidente que el financiamiento de la vivienda es un elemento central de toda pol\u00edtica habitacional. \u00c9sta debe tener en cuenta dos aspectos para que el financiamiento de vivienda a largo plazo sea viable y sostenible. En primer lugar, la financiaci\u00f3n debe ofrecer rentabilidad a las entidades que participan en el mercado, pues de lo contrario ser\u00eda inviable atraer inversi\u00f3n privada hacia el sector de vivienda. En segundo lugar, la financiaci\u00f3n debe adecuarse a la capacidad de pago de los potenciales prestatarios, pues de no serlo la poblaci\u00f3n con menores ingresos quedar\u00e1 marginada de las operaciones del mercado crediticio.<\/em><\/span><\/p>\n

Los dos objetivos antes mencionados no son incompatibles y se inscriben en los prop\u00f3sitos del art\u00edculo 333 y 335 constitucionales, que le han permitido al Estado mediar para introducir en el sistema criterios de equidad y proporcionalidad siempre en defensa del bien com\u00fan.<\/em><\/span><\/p>\n

En el primer caso se tiene que, de acuerdo con la Superintendencia Financiera1, a pesar de la coyuntura sanitaria presentada en el pa\u00eds durante el a\u00f1o 2020, el sistema financiero del pa\u00eds registr\u00f3 utilidades acumuladas a octubre de ese a\u00f1o de $24,17 billones, registrando los establecimientos de cr\u00e9ditos utilidades por $5,26 billones, cifra inferior de 52,7% o $5,9 billones menos frente al mismo per\u00edodo de 2019.<\/em><\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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Medidas similares a la que se pretende aprobar en este proyecto de ley, han sido adoptadas en otros pa\u00edses del mundo, como Espa\u00f1a, en el que recientemente, en enero de 2021, su Tribunal Supremo determin\u00f3 mediante sentencia, la obligaci\u00f3n de las entidades financieras de devolver a los clientes el cien por cien de los gastos de tasaci\u00f3n de la vivienda, ligados a la constituci\u00f3n de los contratos hipotecarios, si se les impuso a los prestatarios de manera abusiva o indiscriminada, es decir, si no hubo negociaci\u00f3n entre las partes para repartir los costes.<\/em><\/span><\/p>\n

Al respecto dijo: \u00ab(…) La ley hipotecaria, que entr\u00f3 en vigor en 2019, zanj\u00f3 la pol\u00e9mica en el reparto de los gastos asociados a la formalizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario al imponer qu\u00e9 parte asume cada coste. Desde entonces, la banca carga con los gastos de notar\u00eda, gestor\u00eda, registro de la propiedad, nota simple y asume el Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados (IAJD). Los clientes pagan la tasaci\u00f3n de la vivienda y el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales\u00bb2.<\/em><\/span><\/p>\n

Trasladar los costos de los aval\u00faos t\u00e9cnicos y estudios de t\u00edtulos a las entidades financieras en operaciones de cr\u00e9dito de vivienda individual y familiar de largo plazo y liberar de esa carga a los deudores\/locatarios, constituye no solo una medida de conveniencia social y econ\u00f3mica, sino de razonabilidad jur\u00eddica, pues debe corresponder al acreedor hipotecario, como un coste operativo, la gesti\u00f3n para salvaguardar su propio patrimonio de riesgos de p\u00e9rdidas por garant\u00edas hipotecarias inadecuadas y\/o fraudulentas o de merma por la desproporcionalidad que pueda presentarse entre el monto del cr\u00e9dito solicitado frente al valor real del inmueble que se ofrece en hipoteca.<\/em><\/span><\/p>\n

Es decir, el aval\u00fao t\u00e9cnico de inmuebles con fines hipotecarios para respaldar cr\u00e9ditos de vivienda individual o familiar de largo plazo beneficia mucho m\u00e1s a quien otorgar dicho cr\u00e9dito, que a quien lo recibe, por lo que debe corresponder estos costes al primero.<\/em><\/span><\/p>\n

5. Impacto en el mercado inmobiliario.<\/em><\/span><\/p>\n

Trasladar los costos operativos de aval\u00faos t\u00e9cnicos y estudios de t\u00edtulos a las entidades financieras en operaciones de cr\u00e9dito de vivienda individual y familiar de largo plazo impactar\u00e1 favorablemente el mercado inmobiliario en Colombia, que, como veremos, observa poco crecimiento en cartera crediticia, por cuanto esta medida crear\u00e1 un incentivo favorable para la formalizaci\u00f3n de la demanda de cr\u00e9ditos, especialmente en los sectores poblacionales de menores ingresos.<\/em><\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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Al respecto, la Encuesta Longitudinal Colombiana que realiza la Universidad de Los Andes3 (ELCA- Informe de octubre de 2019 \/ Data Cr\u00e9dito-Experian), estableci\u00f3 que de los1.000 hogares encuestados, el 25% accedi\u00f3 ese a\u00f1o a cr\u00e9ditos informales, constituyendo los principales acreedores solicitantes entre los 36 y los 45 a\u00f1os de edad de estrato 1, sin tarjeta de cr\u00e9dito, que acceden a cr\u00e9ditos inferiores a 1 mill\u00f3n de pesos. Es evidente que, en el mercado informal, la poblaci\u00f3n de menos recursos econ\u00f3micos encuentra menos trabas en el acceso al cr\u00e9dito y menos costos operativos, pues all\u00ed no se les exige el pago de impuestos y tasas, aval\u00faos t\u00e9cnicos inmobiliarios y estudios de t\u00edtulos y reportes positivos de centrales de cr\u00e9dito.<\/em><\/span><\/p>\n

Son precisamente estos sectores de poblaci\u00f3n de estrato 1, 2 y 3 los que mayor beneficio recibir\u00edan de quedar exentos del pago de aval\u00faos inmobiliarios y estudios de t\u00edtulos, gener\u00e1ndoles una oportunidad para acceder a un primer cr\u00e9dito que les permita construir un historial crediticio y poder acceder a cr\u00e9ditos por mayores montos y con verdaderas garant\u00edas.<\/em><\/span><\/p>\n

En el Informe de la ELCA de marzo de 2020 queda claro que, si bien todo el territorio del pa\u00eds tuvo acceso a oportunidades de cr\u00e9dito bancario, el 50% de las operaciones de cr\u00e9dito se concentraron en los departamentos de Cundinamarca, Antioquia y del Eje cafetero, es decir, en el llamado Tri\u00e1ngulo de Oro de la Econom\u00eda colombiana, donde por razones hist\u00f3ricas y pol\u00edticas, se ha concentrado la inversi\u00f3n p\u00fablica y privada nacional, constituyendo esta situaci\u00f3n una grave discriminaci\u00f3n negativa hacia las regiones perif\u00e9ricas del Caribe, el Pac\u00edfico, la Orinoquia y la Amazonia colombiana.<\/em><\/span><\/p>\n

En cuanto a la cobertura poblacional, el mencionado Informe se\u00f1ala que el 57% de la poblaci\u00f3n que accede a cr\u00e9ditos en Colombia posee ingresos inferiores a los 2 millones de pesos mensuales; el 20% cuenta con ingresos entre los 2 y 3 millones de pesos mensuales y el 10% a cr\u00e9ditos tiene ingresos mensuales por encima de los 5 millones de pesos. Estos guarismos indican que a pesar de la concentraci\u00f3n del cr\u00e9dito bancario en regiones privilegiadas de la geograf\u00eda nacional, los cr\u00e9ditos llegan a sectores con menores ingresos constituyendo la poblaci\u00f3n que m\u00e1s solicitudes de cr\u00e9dito presenta a las entidades crediticias.<\/em><\/span><\/p>\n

No obstante, seg\u00fan este Informe, solo el 1% de las adjudicaciones de cr\u00e9dito durante el a\u00f1o 2019, fue hipotecario mientras el 39.3% fue el de consumo (tarjetas de cr\u00e9dito, cartera bancaria y microcr\u00e9ditos), debido a los altos costos financieros y barreras o trabas que a\u00fan persisten en el acceso de este tipo de cr\u00e9dito, lo que impide su verdadera democratizaci\u00f3n.<\/em><\/span><\/p>\n

Esta situaci\u00f3n tiende a agravarse debido a la coyuntura que atraviesa el pa\u00eds y el mundo a ra\u00edz de la pandemia del coronavirus, por lo que es necesario establecer medidas acordes a la situaci\u00f3n de la actual afectaci\u00f3n econ\u00f3mica, por lo cual la Superintendencia Financiera de Colombia mediante la Circular Externa 007 de 2020 estableci\u00f3 elementos que deben caracterizar las modificaciones a las condiciones de los cr\u00e9ditos, incluyendo periodos de gracia o pr\u00f3rrogas, as\u00ed como los mecanismos de notificaci\u00f3n a las entidades que otorgan los mismos. Se prev\u00e9 que el proceso de transici\u00f3n que vive el mundo a causa de la crisis sanitaria generar\u00e1 grandes impactos en un sin n\u00famero de variables que modificar\u00e1n cualquier dato preliminaracerca del comportamiento esperado de las operaciones de cr\u00e9dito.<\/em><\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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6. Legislaci\u00f3n a modificar<\/em><\/span><\/p>\n

El presente proyecto de ley pretende modificar el r\u00e9gimen de financiaci\u00f3n de vivienda individual y familiar de largo plazo establecido en la Ley 546 de 1999 y normas complementarias expedidas por el Congreso de la Rep\u00fablica y el Gobierno Nacional en lo relativo al pago de costos de aval\u00faos t\u00e9cnicos y de estudio de t\u00edtulos.<\/em><\/span><\/p>\n

BIBLIOGRAF\u00cdA<\/em><\/span><\/p>\n

Banco Mundial., 2010, Mercados de capitales emergentes y globalizaci\u00f3n: la experiencia de Am\u00e9rica latina. Washington D.C.<\/em><\/span><\/p>\n

Colombia. Asociaci\u00f3n Bancaria y de Entidades Financieras de Colombia. 2013. Informe de inclusi\u00f3n financiera. Recuperado de http:\/\/www.asobancaria.com\/portal\/pls\/ portal\/docs\/1 \/4394197. PDF.<\/em><\/span><\/p>\n

Colombia. Congreso de la Rep\u00fablica. 1999. Ley 546 \u201cPor la cual se dictan normas en materia de vivienda, se se\u00f1alan los objetivos y criterios generales a los cuales debe sujetarse el Gobierno Nacional para regular un sistema especializado para su financiaci\u00f3n, se crean instrumentos de ahorro destinado a dicha financiaci\u00f3n, se dictan medidas relacionadas con los impuestos y otros costos vinculados\u201d.<\/em><\/span><\/p>\n

Colombia. Superintendencia Financiera de Colombia, 2020. Circular Externa 007<\/em><\/span><\/p>\n

Colombia. Superintendencia Financiera de Colombia, 2020. Utilidades del Sector Financiero de Colombia. En: https:\/\/www.larepublica.co\/finanzas\/la-utilidades-del-sistema-financiero-a-octubre-de-2020- sumaron-unos-2417-billones-3105417<\/em><\/span><\/p>\n

Colombia. Universidad de Los Andes, 2019. Encuesta Longitudinal Colombiana \u2013ELCA. Informe de octubre de 2019. En: https:\/\/datoscede.uniandes.edu.co\/es\/catalogo-de-microdata<\/em><\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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Dom\u00ednguez Joaqu\u00edn, et alt. 2017. Financiamiento del mercado de vivienda en Am\u00e9rica Latina y el Corbe. BID. Documento para Discusi\u00f3n No. IDB-DP-519. Junio.<\/em><\/span><\/p>\n

Espa\u00f1a. El Economista, 2021. Rev\u00e9s en un momento cr\u00edtico. Revista.<\/em><\/span>
\nEn: https:\/\/www.eleconomista.es\/opinion-blogs\/noticias\/11019360\/01\/21\/Banca-reves-en-un-m omento-critico-.html<\/em><\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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PROYECTO DE LEY __ DE 2021<\/em><\/span><\/p>\n

\u201cPor la cual se modifica el r\u00e9gimen de financiaci\u00f3n de vivienda individual de largo plazo en lo relativo al pago de costos de aval\u00faos t\u00e9cnicos y de estudio de t\u00edtulos\u201d.<\/em><\/span><\/p>\n

\u201cEl Congreso de la Rep\u00fablica\u201d<\/em><\/span><\/p>\n

DECRETA:<\/em><\/span><\/p>\n

Art\u00edculo 1o. Pago de costos de aval\u00faos t\u00e9cnicos en operaciones de cr\u00e9ditos de vivienda individual de largo plazo. Sin perjuicio de lo establecido en el art\u00edculo 17 de la Ley 546 de 1999 y normas complementarias, los costos de los aval\u00faos t\u00e9cnicos de inmuebles en operaciones de financiamiento de largo plazo para la adquisici\u00f3n de vivienda nueva o usada o la construcci\u00f3n de una unidad habitacional y\/o por operaci\u00f3n de leasing habitacional destinado a la adquisici\u00f3n de vivienda familiar, estar\u00e1n a cargo del respectivo establecimiento de cr\u00e9dito, cualquiera fuera su naturaleza o modalidad.<\/em><\/span><\/p>\n

Par\u00e1grafo: En cualquier caso, los aval\u00faos t\u00e9cnicos de inmuebles en operaciones de financiamiento de largo plazo para la adquisici\u00f3n de vivienda nueva o usada o la construcci\u00f3n de una unidad habitacional y por operaci\u00f3n de leasing habitacional destinado a la adquisici\u00f3n de vivienda familiar deber\u00e1n ser realizados por un avaluador debidamente inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores- RAA- en los t\u00e9rminos descritos por la Ley 1673 de 2013 y\/o la norma que la modifique, complemente o sustituya.<\/em><\/span><\/p>\n

Art\u00edculo 2o. Pago de costos de estudio de t\u00edtulos en operaciones de cr\u00e9ditos de vivienda individual de largo plazo. El costo de los estudios de t\u00edtulos que se causen con ocasi\u00f3n de la constituci\u00f3n o modificaci\u00f3n de grav\u00e1menes hipotecarios a favor de un participante en el sistema especializado de financiaci\u00f3n de vivienda estar\u00e1n a cargo de los establecimientos de cr\u00e9ditos cualquiera fuera su naturaleza o modalidad.<\/em><\/span><\/p>\n

Art\u00edculo 3o. Vigencia. La presente ley rige a partir de la fecha de su promulgaci\u00f3n y deroga las disposiciones que le sean contrarias.<\/em><\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

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Presentada a la H. C\u00e1mara de Representantes, por los H. Congresistas,<\/em><\/span><\/p>\n

YAMIL HERNANDO ARANA PADAUI<\/em><\/span><\/p>\n

REPRESENTANTE A LA C\u00c1MARA DEPARTAMENTO DE BOL\u00cdVAR<\/em><\/span><\/p>\n<\/div>\n

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NADIA GEORGETTE BLEL SCAFF<\/em><\/span><\/p>\n

SENADORA<\/em><\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

\"page11image55198320\" \"page11image55198736\"<\/em><\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

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\"page12image55154576\" \"page12image55154160\" \"page12image61364608\"<\/em><\/span><\/p>\n

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ADRIANA MAGALI MATIZ VARGAS<\/em><\/span><\/p>\n

REPRESENTANTE A LA C\u00c1MARA DEPARTAMENTO DE TOLIMA<\/em><\/span><\/p>\n

JORGE ENRIQUE BENEDETTI<\/em><\/span><\/p>\n

REPRESENTANTE A LA C\u00c1MARA DEPARTAMENTO DE BOL\u00cdVAR<\/em><\/span><\/p>\n

BUENAVENTURA LE\u00d3N<\/em><\/span><\/p>\n

REPRESENTANTE A LA C\u00c1MARA DEPARTAMENTO DE CUNDINAMARCA<\/em><\/span><\/p>\n

SILVIO CARRASQUILLA TORRES<\/em><\/span><\/p>\n

REPRESENTANTE A LA C\u00c1MARA DEPARTAMENTO DE BOL\u00cdVAR<\/em><\/span><\/p>\n

MAR\u00cdA CRISTINA SOTO DE G\u00d3MEZ<\/em><\/span><\/p>\n

REPRESENTANTE A LA C\u00c1MARA DEPARTAMENTO DE LA GUAJIRA<\/em><\/span><\/p>\n<\/div>\n

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WADITH MANZUR IMBETT<\/em><\/span><\/p>\n

REPRESENTANTE A LA C\u00c1MARA DEPARTAMENTO DE C\u00d3RDOBA<\/em><\/span><\/p>\n

MODESTO AGUILERA VIDES<\/em><\/span><\/p>\n

REPRESENTANTE A LA C\u00c1MARA DEPARTAMENTO DEL ATL\u00c1NTICO<\/em><\/span><\/p>\n

SALIM VILLAMIL QUESSEP<\/em><\/span><\/p>\n

REPRESENTANTE A LA C\u00c1MARA DEPARTAMENTO DE BOL\u00cdVAR<\/em><\/span><\/p>\n

ARMANDO ANTONIO ZABARAIN D\u2019ARCE<\/em><\/span><\/p>\n

REPRESENTANTE A LA C\u00c1MARA DEPARTAMENTO DE ATL\u00c1NTICO<\/em><\/span><\/p>\n

C\u00c9SAR LORDUY MALDONADO<\/em><\/span><\/p>\n

REPRESENTANTE A LA C\u00c1MARA DEPARTAMENTO DEL ATL\u00c1NTICO<\/em><\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

\"page12image55154784\" \"page12image55153744\" \"page12image55151664\" \"page12image55154992\" \"page12image55155408\"\"page12image55155616\" \"page12image55156032\" \"page12image55156656\"<\/em><\/span><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Bogot\u00e1, 10 de noviembre de 2021.- \u00abTrasladar los costos de los aval\u00faos t\u00e9cnicos y estudios de t\u00edtulos a las entidades financieras en operaciones de cr\u00e9dito de vivienda individual y familiar de largo plazo y liberar de esa carga a los deudores\/locatarios, constituye no solo una medida de conveniencia social y econ\u00f3mica, sino de razonabilidad jur\u00eddica\u00bb. Este es uno de los sustentos en los que se basa el representante Yamilito Arana para radicar este proyecto de ley, para proteger el bolsillo de los usuarios y poner a los bancos a responder… <\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":43028,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":"","_links_to":"","_links_to_target":""},"categories":[336,75,4],"tags":[338,285,298],"class_list":["post-43027","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-camara-de-representantes","category-destacada","category-politica","tag-camara-de-representantes","tag-destacada","tag-politica"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/revistazetta.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/43027","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/revistazetta.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/revistazetta.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistazetta.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistazetta.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=43027"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/revistazetta.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/43027\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/revistazetta.com\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/43028"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/revistazetta.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=43027"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistazetta.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=43027"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/revistazetta.com\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=43027"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}