{"id":50570,"date":"2023-07-02T09:47:52","date_gmt":"2023-07-02T14:47:52","guid":{"rendered":"https:\/\/revistazetta.com\/?p=50570"},"modified":"2023-07-02T09:47:52","modified_gmt":"2023-07-02T14:47:52","slug":"que-busca-camacol-opinion-de-agustin-leal-jerez-en-revista-metro","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/revistazetta.com\/?p=50570","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 busca Camacol? – Opini\u00f3n de Agust\u00edn Leal Jerez en Revista Metro"},"content":{"rendered":"

El portal http:\/\/www.revistametro.co<\/a>\u00a0afronta una repentina salida de la red. En solidaridad y mientras se restablece, en Revista Zetta publicaremos algunas de sus informaciones.<\/strong><\/em><\/span><\/p><\/blockquote>\n

Por Agust\u00edn Leal Jerez (Art\u00edculo de Opini\u00f3n para Revista Metro).- Cartagena de Indias, 2 de julio de 2023.-\u00a0<\/strong>Mediante auto del 26 de mayo de 2023, el Juzgado Cuarto Administrativo del Circuito de Cartagena, dentro del medio de control de nulidad, promovida por Camacol Bol\u00edvar, orden\u00f3 la suspensi\u00f3n provisional de los art\u00edculos 304, 305 y 306 del Decreto 0977 de 2001 – Plan de Ordenamiento Territorial -POT – del Distrito Tur\u00edstico y Cultural de Cartagena de Indias, as\u00ed como tambi\u00e9n de la expresi\u00f3n, \u00aby obligatorias\u00bb, contenida en el art\u00edculo 291 del mismo acto administrativo.
\nLos citados art\u00edculos contemplan las normas que est\u00e1n relacionadas con las cesiones urban\u00edsticas obligatorias que deben ceder quienes pretendan desarrollar proyectos urban\u00edsticos en el suelo rural del Distrito de Cartagena, en este caso, el suelo suburbano.
\nEstas normas lo que persiguen es que todo proyecto inmobiliario a desarrollarse en el suelo suburbano del Distrito debe ceder en compensaci\u00f3n, de forma gratuita a la ciudad de Cartagena, un porcentaje de terreno para zonas verdes, equipamientos o localizaci\u00f3n de infraestructura para los servicios p\u00fablicos.
\nEs cierto que el Consejo de Estado, en m\u00faltiples sentencias ha ratificado que los instrumentos de gesti\u00f3n del suelo inherentes al suelo urbano, no son aplicables para el suelo rural. De igual forma, tambi\u00e9n ha dicho en ese mismo sentido, que las cesiones obligatorias en esta clase de suelo, tampoco son aplicables.
\nPero dada la ausencia de una revisi\u00f3n o actualizacion del POT distrital y la baja densidad dise\u00f1ada para la Zona Norte del Distrito y la Isla de Bar\u00fa, en la norma urban\u00edstica del 2001, como se observa en el cuadro No. 8 que reglamenta el suelo suburbano.
\nDonde tenemos una densidad m\u00e1xima del 10% y una altura m\u00e1xima de 3 pisos, para aquellos predios mayores a 30 hect\u00e1reas con lotes de un frente m\u00ednimo de 200 metros lineales. Dado el alto costo de la tierra, se hac\u00eda casi imposible desarrollar proyectos urban\u00edsticos en el suelo suburbano, por ese motivo, la Secretaria de Planeaci\u00f3n de la \u00e9poca, Zaida Salas Franco, expidi\u00f3 la Circular No.1 de 2008, para aumentar la densidad del suelo suburbano. Aunque, t\u00e9cnica y jur\u00eddicamente, no estuvimos de acuerdo con la medida, porque para ese mismo fin, el Concejo Distrital, habia otorgado autorizaci\u00f3n al Alcalde, por un t\u00e9rmino de 6 meses para que compilara y refundiera textos de todas las normas urban\u00edsticas distritales, y as\u00ed se pudieran establecer, cu\u00e1les de los Acuerdos 45 de 1989 y 14 de 1994, continuaban vigentes, por mandato expreso del art\u00edculo 551 del POT, la Secretaria de Planeaci\u00f3n Distrital, las dej\u00f3 vencer; para luego, expedir la referida circular. Pero comprendimos que habia que forzar un poco la norma, para que se pudiera desarrollar este suelo y, por ello, no iniciamos ninguna acci\u00f3n legal.
\nLa nombrada Circular 1 de 2008, simplemente, lo que hizo fue revivir unos beneficios que tra\u00eda el Acuerdo 14 de 1994, para otorgar mayores densidades constructivas, a cambio de cesiones urban\u00edsticas adicionales.
\nCon una argumentaci\u00f3n, un poco tra\u00edda de los cabellos, determin\u00f3 que la modificaci\u00f3n excepcional del POT, materializada en el Acuerdo 033 de 2007, solo regia para la Centralidad Portuaria y Multimodal de Pasacaballo y revivi\u00f3 el Cuadro No. 8 del Decreto 0977 de 2001, modificado por dicho Acuerdo, y le agreg\u00f3 los beneficios del Acuerdo 14 de 1994.
\nPara dar un ejemplo: dando un 30% m\u00e1s de cesiones Tipo III, para un total del 75% del terreno, se podr\u00edan construir hasta 5 pisos, m\u00e1s altillo. Gracias a esta interpretaci\u00f3n normativa, se han podido desarrollar proyectos importantes como, Barcelona de Indias y Serena del Mar, para citar algunos.
\nLas bonificaciones para poder acceder a la densidad adicional de 5 pisos, m\u00e1s altillo, de acuerdo al cuadro anterior, est\u00e1 totalmente basada en la asunci\u00f3n, por parte del desarrollador, de cesiones urban\u00edsticas adicionales.
\nPor ese motivo, creemos que la suspensi\u00f3n de las normas sobre cesiones, fundamento de la Circular 1 de 2008, la hace decaer, jur\u00eddicamente de forma temporal, irremediablemente.
\nDebe tenerse en cuenta que, el Acuerdo 14 de 1994, es anterior a la expedici\u00f3n de la ley 388\/97, por lo tanto, el esp\u00edritu de la norma, era establecer una especie de cargas y beneficios que permitiera el desarrollo ordenado del suelo suburbano del Distrito(Para la \u00e9poca, tampoco exist\u00eda jurisprudencia del Consejo de Estado, al respecto), no solo agregando una densidad adicional, a cambio de dar mayores cesiones, sino que este Acuerdo, que ha sido uno de los mejores elaborados, tambi\u00e9n constituy\u00f3 unas cargas para su plan vial, de su autogesti\u00f3n de los servicios p\u00fablicos y para la preservaci\u00f3n de la estructura ecol\u00f3gica principal que, desafortunadamente, ha sido desconocido por la Secretaria de Planeaci\u00f3n, las curadur\u00edas urbanas y los mismos desarrolladores, que solo se molestaron en adoptar de este Acuerdo, las bonificaciones para una mayor densidad.
\nLa bonificaci\u00f3n de la densidad adicional de 5 pisos, m\u00e1s altillo, que trae la Circular 1 de 2008, solo se puede adquirir cediendo al Distrito el 75% o 55%, respectivamente, del \u00e1rea bruta del terreno. Cualquier otra interpretaci\u00f3n resultar\u00eda tramposa e irregular.
\nPero la mayor consecuencia de esta demanda de Camacol, radica en el hecho en que, las cosas vuelven al estado anterior de la expedici\u00f3n de la citada circular. Esto es, solo se permitir\u00eda construir en el suelo suburbano, un m\u00e1ximo de tres pisos, con lotes de un frente m\u00ednimo de 200 metros lineales, como se expresa en el cuadro No. 8 del POT vigente, lo que har\u00eda imposible el desarrollo de la zona, sin que se apruebe la revisi\u00f3n del Plan de Ordenamiento Territorial.
\nAnte lo analizado, resalta la pregunta: \u00bfa qui\u00e9n beneficia esta suspensi\u00f3n normativa, si sabemos que es muy dif\u00edcil, t\u00e9cnica, jur\u00eddica y pol\u00edticamente que a esta Administraci\u00f3n Distrital le aprueben el nuevo POT, y cada nueva administraci\u00f3n tiene sus prioridades?<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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