Después de confiar el dinero del ahorro y de un crédito a un constructor, ¿quién le garantiza al comprador que le cumplirán?
A veces el sueño de tener una casita, un apartamento, se torna en una pesadilla por cuenta la de deficiencia en la construcción, en el incumplimiento en la entrega, o en la alteración de las especificaciones de los inmuebles.
Con el auge de la construcción en Cartagena y la oferta de diversos complejos habitacionales y edificios de apartamentos, muchos son los casos registrados pero no se avista una autoridad que defienda y haga respetar los derechos de los compradores.
Para tomarle el pulso a la situación en Cartagena y establecer alternativas frente a posibles abusos contra los compradores, el concejal Edgar Mendoza Saleme propuso un edificante debate en el Concejo de Cartagena al que está invitando a la Lonja, constructores y autoridades.
“Los largos pleitos judiciales truncan ese bello anhelo de tener una vivienda en condiciones normales de habitabilidad, todo por la inexistencia de una autoridad administrativa que se encargue de investigar y solucionar en sede administrativa este tipo de controversias que suelen presentarse con mucha frecuencia en la actividad”, expresó Mendoza Saleme.
En la proposición que presentó, acompañado de la bancada conservadora, Mendoza Saleme indicó que “esta ausencia de control por parte de la autoridad administrativa distrital, sin duda alguna que favorece a aquellas grandes compañías que se dedican con muy buenos dividendos a la actividad de la construcción y enajenación de viviendas”.
El concejal explicó que se trata de una relación contractual compleja donde la parte más frágil es el comprador, que “en algunos casos suelen ser personas asalariadas que por años y con el esfuerzo de su trabajo logran hacerse a unos ahorros con el fin de cristalizar el sueño de la mayoría de los mortales, darle una casita o vivienda digna a su familia.
El debate ha despertado enorme interés ciudadano y se espera que la Mesa Directiva le asigne fecha. La proposición indica que en el debate deben participar la Secretaría General de la Alcaldía y Secretaría de Planeación de la Alcaldía, así como la Dirección de Control Urbano, la Gerencia de Corvivienda y se invita de manera especial a una representante de la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena y Bolívar
Este es el texto de la proposición:
La actividad de la construcción y enajenación de vivienda en la ciudad de Cartagena, se constituye en una de las actividades económicas más recurrentes y que mueve sumas millonarias de dinero en el negocio jurídico que surge entre enajenadores, compradores y entidades financieras; dineros que en muchos casos son fruto del esfuerzo laboral que por años hacen las familias que sueñan con tener una casa o vivienda, y que depositan en manos de aquellas compañías que se dedican formalmente y a veces hasta informalmente, a la actividad de enajenación de viviendas.
Entiéndase por actividad de enajenación de inmuebles 1:
- La transferencia del dominio a título oneroso de las unidades resultantes de toda la división material de predios.
- La transferencia del dominio a título oneroso de las unidades resultantes de la adecuación de terrenos para la construcción de viviendas.
- La transferencia del dominio a título oneroso de las unidades resultantes de la edificación o construcción de viviendas en unidades independientes o por el sistema de propiedad horizontal.
- La transferencia del dominio a título oneroso de viviendas en unidades independientes o sometidas al régimen de propiedad horizontal.
- La celebración de promesas de venta, el recibo de anticipos de dinero o cualquier otro sistema que implique recepción de los mismos, con la finalidad de transferir el dominio de inmuebles destinados a vivienda.
Actividad esta que se encuentra reglamentada por las normas que se relacionan a Continuación:
– Ley 66 de 1968 (Reformado por el Decreto Ley 2610 de 1979)
– Decreto Ley 2610 de 1979 (Por el cual se reforma la Ley 66 de 1968)
– Decreto Nacional 1941 de 1976
– Decreto 78 de 1987 (Reglamentado por el Decreto Nacional 1555 de 1988).
– Decreto Nacional 497 de 1987 (Reglamentado por el Decreto Nacional 1555 de 1988).
1 Ley 66 de 1968, modificado por el Decreto Ley 2610 de 1979.
– Decreto Nacional 1555 de 1988
– Ley 820 de 2003
– Acuerdo No. 024. Diciembre 27 de 2004 y Modificatorio. Acuerdo No.05 de 2006. “Mediante el cual se establecen normas de conducta y convivencia ciudadana en el Distrito Turístico y Cultural de Cartagena de Indias y se dictan otras disposiciones” (Art. 182 y 204).
– Artículo 313 de la Constitución Política.
– Artículo 187 de la Ley 136 de 1994.
Hay que resaltar que la finalidad primordial de estas normas son tres: GARANTIZAR LA VIVIENDA DIGNA; PROTEGER EL PATRIMONIO DE LOS CONSUMIDORES Y PRESERVAR EL ORDEN PÚBLICO EN EL TERRITORIO.
Sin embargo, no se logra identificar en el Distrito de Cartagena una autoridad administrativa que se encargue de ejercer dichas funciones de Inspección, Vigilancia y Control sobre las actividades relacionadas con la enajenación, construcción, arrendamiento e intermediación de vivienda; dejando en muchos casos a los ciudadanos a merced de la posición dominante que ejercen las compañías en esa relación contractual tan importante y sensible como lo es la compraventa de vivienda; la cual no viene siendo vigilada y controlada por la autoridad administrativa competente actual, que es el Distrito, en virtud del Decreto 078 de 1987.
En lo que respecta a las facultades de esta Corporación frente al tema, tenemos que traer a mención el numeral 7 del artículo 313 de la Constitución Política, el cual dispone:
ARTICULO 313. Corresponde a los concejos:
(…)
- Reglamentar los usos del suelo y, dentro de los límites que fije la ley, vigilar y controlar las actividades relacionadas con la construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda.
Disposición constitucional ésta que luego es reproducida por la ley 136 de 1994 en su artículo 187, así:
“Artículo 187. Vigilancia y control de las actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda. Los concejos municipales ejercerán la vigilancia y control de las actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, de que trata el numeral 7o. del artículo 313 de la Constitución Política, dentro de los límites señalados al respecto por las disposiciones legales y reglamentarias vigentes.
Parágrafo transitorio. El ejercicio de las funciones de vigilancia y control de que trata este artículo se llevará a cabo por parte de los municipios después de transcurridos seis (6) meses a partir de la vigencia de esta Ley, término dentro del cual la Superintendencia de Sociedades trasladará a los municipios los documentos relativos a tales funciones e impartirá la capacitación que las autoridades de éstos requieran para el cabal cumplimiento de las mismas”.
Esta ausencia de control por parte de la autoridad administrativa distrital, sin duda alguna que favorece a aquellas grandes compañías que se dedican con muy buenos dividendos a la actividad de la construcción y enajenación de viviendas; en una relación contractual compleja donde la parte más frágil es el comprador, que como ya dijimos antes, en algunos casos suelen ser personas asalariadas que por años y con el esfuerzo de su trabajo logran hacerse a unos ahorros con el fin de cristalizar el sueño de la mayoría de los mortales, darle una casita o vivienda digna a su familia. Sueño que en algunos casos se ve frustrado o convertido en una pesadilla judicial por cuenta de las DEFICIENCIAS CONSTRUCTIVAS O DESMEJORAMIENTO EN LAS ESPECIFICACIONES DE LOS INMUEBLES QUE SON COMERCIALIZADOS; los cuales se convierten en largos pleitos judiciales que truncan ese bello anhelo de tener una vivienda en condiciones normales de habitabilidad, todo por la inexistencia de una autoridad administrativa que se encargue de investigar y solucionar en sede administrativa este tipo de controversias que suelen presentarse con mucha frecuencia en la actividad, de acuerdo a las competencias que desde hace años le ha otorgado las normas atrás mencionadas a las entidades territoriales del país y que no vienen siendo ejercidas negligentemente.
Así las cosas, se hace necesario que se cite a esta Corporación para el día y fecha que fije la mesa directiva, al señor secretario general y secretario de Planeación de la Alcaldía; al Director de Control Urbano; gerente de Corvivienda e invitar al presidente y/o representante de la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena y Bolívar; a fin de que sirvan absolver los siguientes interrogantes que surgen, frente a ese tema: – ¿Existe en el Distrito una autoridad administrativa encargada de adelantar las funciones de Inspección, Vigilancia y Control sobre la actividad de enajenación y arrendamiento de vivienda, en relación con la calidad y especificaciones de los inmuebles ofrecidos en venta; en virtud de la ley 66 de 1978 (Reformado por el Decreto Ley 2610 de 1979); Decreto Nacional 1941 de 1976; Decreto 78 de 1987 (Reglamentado por el Decreto Nacional 1555 de 1988); Decreto Nacional 497 de 1987 (Reglamentado por el Decreto Nacional 1555 de 1988); Ley 820 de 2003; Acuerdo No. 024.
Diciembre 27 de 2004 y Modificatorio. Acuerdo No.05 de 2006.
– De existir al interior de la administración esa dependencia encargada de dicha labor de control, sírvase informar ¿cuántas investigaciones administrativas se han adelantado en los últimos tres (3) años, contra qué personas jurídicas enajenadores de vivienda se han surtido las mismas; cuántas de estas han terminado en sanción; en qué han consistido tales sanciones (Órdenes de hacer y multas)?
– ¿Qué destinación se le está dando a los recursos que por concepto de multas percibe el Distrito en los procesos sancionatorios contra enajenadores, por violación del régimen regulatorio de la actividad?
– ¿Existe un registro de las personas naturales y jurídicas que se dedican a la actividad de enajenadores y arrendadores de vivienda en la ciudad? De existir, informar cuántas y cuáles personas jurídicas dedicadas a la actividad se encuentran registradas actualmente?
Se le advierte a los requeridos, que cuentan con tres (3) días para hacer llegar sus respuestas a esta Corporación, en virtud a la Ley 1617 de 2013.
EDGAR MENDOZA SALEME y la Bancada Conservadora