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Por Agustín Leal Jerez (Artículo de Opinión para Revista Metro).- Cartagena de Indias, 2 de julio de 2023.- Mediante auto del 26 de mayo de 2023, el Juzgado Cuarto Administrativo del Circuito de Cartagena, dentro del medio de control de nulidad, promovida por Camacol Bolívar, ordenó la suspensión provisional de los artículos 304, 305 y 306 del Decreto 0977 de 2001 – Plan de Ordenamiento Territorial -POT – del Distrito Turístico y Cultural de Cartagena de Indias, así como también de la expresión, «y obligatorias», contenida en el artículo 291 del mismo acto administrativo.
Los citados artículos contemplan las normas que están relacionadas con las cesiones urbanísticas obligatorias que deben ceder quienes pretendan desarrollar proyectos urbanísticos en el suelo rural del Distrito de Cartagena, en este caso, el suelo suburbano.
Estas normas lo que persiguen es que todo proyecto inmobiliario a desarrollarse en el suelo suburbano del Distrito debe ceder en compensación, de forma gratuita a la ciudad de Cartagena, un porcentaje de terreno para zonas verdes, equipamientos o localización de infraestructura para los servicios públicos.
Es cierto que el Consejo de Estado, en múltiples sentencias ha ratificado que los instrumentos de gestión del suelo inherentes al suelo urbano, no son aplicables para el suelo rural. De igual forma, también ha dicho en ese mismo sentido, que las cesiones obligatorias en esta clase de suelo, tampoco son aplicables.
Pero dada la ausencia de una revisión o actualizacion del POT distrital y la baja densidad diseñada para la Zona Norte del Distrito y la Isla de Barú, en la norma urbanística del 2001, como se observa en el cuadro No. 8 que reglamenta el suelo suburbano.
Donde tenemos una densidad máxima del 10% y una altura máxima de 3 pisos, para aquellos predios mayores a 30 hectáreas con lotes de un frente mínimo de 200 metros lineales. Dado el alto costo de la tierra, se hacía casi imposible desarrollar proyectos urbanísticos en el suelo suburbano, por ese motivo, la Secretaria de Planeación de la época, Zaida Salas Franco, expidió la Circular No.1 de 2008, para aumentar la densidad del suelo suburbano. Aunque, técnica y jurídicamente, no estuvimos de acuerdo con la medida, porque para ese mismo fin, el Concejo Distrital, habia otorgado autorización al Alcalde, por un término de 6 meses para que compilara y refundiera textos de todas las normas urbanísticas distritales, y así se pudieran establecer, cuáles de los Acuerdos 45 de 1989 y 14 de 1994, continuaban vigentes, por mandato expreso del artículo 551 del POT, la Secretaria de Planeación Distrital, las dejó vencer; para luego, expedir la referida circular. Pero comprendimos que habia que forzar un poco la norma, para que se pudiera desarrollar este suelo y, por ello, no iniciamos ninguna acción legal.
La nombrada Circular 1 de 2008, simplemente, lo que hizo fue revivir unos beneficios que traía el Acuerdo 14 de 1994, para otorgar mayores densidades constructivas, a cambio de cesiones urbanísticas adicionales.
Con una argumentación, un poco traída de los cabellos, determinó que la modificación excepcional del POT, materializada en el Acuerdo 033 de 2007, solo regia para la Centralidad Portuaria y Multimodal de Pasacaballo y revivió el Cuadro No. 8 del Decreto 0977 de 2001, modificado por dicho Acuerdo, y le agregó los beneficios del Acuerdo 14 de 1994.
Para dar un ejemplo: dando un 30% más de cesiones Tipo III, para un total del 75% del terreno, se podrían construir hasta 5 pisos, más altillo. Gracias a esta interpretación normativa, se han podido desarrollar proyectos importantes como, Barcelona de Indias y Serena del Mar, para citar algunos.
Las bonificaciones para poder acceder a la densidad adicional de 5 pisos, más altillo, de acuerdo al cuadro anterior, está totalmente basada en la asunción, por parte del desarrollador, de cesiones urbanísticas adicionales.
Por ese motivo, creemos que la suspensión de las normas sobre cesiones, fundamento de la Circular 1 de 2008, la hace decaer, jurídicamente de forma temporal, irremediablemente.
Debe tenerse en cuenta que, el Acuerdo 14 de 1994, es anterior a la expedición de la ley 388/97, por lo tanto, el espíritu de la norma, era establecer una especie de cargas y beneficios que permitiera el desarrollo ordenado del suelo suburbano del Distrito(Para la época, tampoco existía jurisprudencia del Consejo de Estado, al respecto), no solo agregando una densidad adicional, a cambio de dar mayores cesiones, sino que este Acuerdo, que ha sido uno de los mejores elaborados, también constituyó unas cargas para su plan vial, de su autogestión de los servicios públicos y para la preservación de la estructura ecológica principal que, desafortunadamente, ha sido desconocido por la Secretaria de Planeación, las curadurías urbanas y los mismos desarrolladores, que solo se molestaron en adoptar de este Acuerdo, las bonificaciones para una mayor densidad.
La bonificación de la densidad adicional de 5 pisos, más altillo, que trae la Circular 1 de 2008, solo se puede adquirir cediendo al Distrito el 75% o 55%, respectivamente, del área bruta del terreno. Cualquier otra interpretación resultaría tramposa e irregular.
Pero la mayor consecuencia de esta demanda de Camacol, radica en el hecho en que, las cosas vuelven al estado anterior de la expedición de la citada circular. Esto es, solo se permitiría construir en el suelo suburbano, un máximo de tres pisos, con lotes de un frente mínimo de 200 metros lineales, como se expresa en el cuadro No. 8 del POT vigente, lo que haría imposible el desarrollo de la zona, sin que se apruebe la revisión del Plan de Ordenamiento Territorial.
Ante lo analizado, resalta la pregunta: ¿a quién beneficia esta suspensión normativa, si sabemos que es muy difícil, técnica, jurídica y políticamente que a esta Administración Distrital le aprueben el nuevo POT, y cada nueva administración tiene sus prioridades?